Bail meublé : durée, enjeux et nouvelles contraintes

Qu’est-ce qu’un bail meublé ?

Un bail meublé est un contrat de location dans lequel le logement est proposé avec un mobilier suffisant pour permettre au locataire d’y vivre immédiatement, selon les exigences de la vie courante (dormir, manger, vivre). Un décret de 2015 précise la liste minimale obligatoire : literie, plaques de cuisson, réfrigérateur, vaisselle, ustensiles de cuisine, luminaires, matériel de nettoyage, etc.

Attention : un logement insuffisamment équipé peut être requalifié en location nue, avec des conséquences importantes pour le bailleur (durée du bail, restitution du dépôt de garantie, congé, etc.).

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Ce que la loi ALUR a changé pour le bail meublé

Avant 2014, la location meublée permettait de s’affranchir largement du cadre rigide de la loi du 6 juillet 1989. Avec la loi ALUR, tout logement meublé loué à titre de résidence principale du locataire est désormais pleinement intégré dans cette loi, avec un statut défini par les articles 25-3 à 25-11.

Les principales évolutions de la loi ALUR :

- Durée du bail : 1 an minimum (9 mois si étudiant), renouvelable par tacite reconduction.

- Congé du locataire : à tout moment, avec un préavis d’un mois.

- Congé du bailleur : uniquement à l’échéance du bail, avec préavis de 3 mois et motif légitime (vente, reprise, ou manquement du locataire).

- Encadrement du contrat : modèle-type obligatoire, avec état des lieux, diagnostics techniques, inventaire du mobilier, liste des justificatifs autorisés.

- Encadrement des loyers : le loyer est plafonné dans les zones tendues (comme Paris), avec un loyer de référence spécifique pour les meublés.

- Charges : peuvent être fixées au forfait (sans régularisation) ou sous forme de provision avec régularisation annuelle.

- Sous-location et cession interdites, sauf autorisation écrite du bailleur (incluant le montant du loyer).

- Sanctions : un congé frauduleux peut entraîner une amende jusqu’à 6 000 €, voire 30 000 € pour une société.

Résidence principale ou non : le critère central

La loi distingue clairement les baux selon l’usage du logement :

- Si le logement est occupé au moins 8 mois par an → on parle alors de résidence principale → loi ALUR s’applique.

- Si le logement est loué pour une courte durée à une clientèle de passage → location saisonnière, régie par le Code civil et le droit local (autorisation de changement d’usage, déclaration en mairie, etc.).

En cas de Résidence secondaire

Le logement meublé loué à titre de résidence secondaire du locataire est lui encadré par un bail civil.

Notez que : mentionner dans le bail que le logement n’est pas la résidence principale ne suffit pas à échapper à la loi si, dans les faits, le locataire y réside en continu.

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Quelle est la durée d’un bail meublé ?

1. Pour une résidence principale : un an renouvelable

Le cas le plus fréquent pour un bail meublé est la location du bien en tant que résidence principale. La loi prévoit dans ce cas une durée minimale de 1 an, reconductible tacitement. Le locataire peut résilier le bail à tout moment avec un préavis d’un mois seulement, contre trois mois pour une location vide.

Côté propriétaire, le congé ne peut être donné qu’à l’échéance du bail, avec un préavis de trois mois, et uniquement pour trois motifs légitimes :

- Reprise pour habiter (lui-même ou un membre de sa famille)
- Vente du bien
- Motif sérieux et légitime (non-paiement du loyer, troubles de voisinage…).

2. Cas spécifique : bail étudiant de 9 mois

Le bail meublé peut être ramené à 9 mois non renouvelables s’il est destiné à un étudiant. Ce format est particulièrement adapté dans les villes universitaires ou touristiques, où la demande saisonnière est forte. Il permet au propriétaire de récupérer son logement en fin d’année universitaire pour le relouer à un nouveau locataire ou le passer temporairement en courte durée.

3. Location meublée saisonnière : un cadre plus contraignant

La location meublée de courte durée (quelques jours à quelques semaines) échappe aux règles classiques du bail meublé. Elle s’adresse uniquement à des personnes n’y établissant pas leur résidence principale, et elle est fortement encadrée par les collectivités locales.

À Paris, le Plan Local d’Urbanisme (PLU) révisé en novembre 2024 durcit encore les conditions :

- Obligation de changement d’usage du bien si loué plus de 120 jours par an.
- Nécessité de compensation (transformation d’un local commercial en logement).
- Amendes en cas de non-respect, allant jusqu’à 50 000 €.

Ces mesures visent clairement à limiter les locations de type Airbnb, accusées de déséquilibrer le marché locatif traditionnel.

Pourquoi les bailleurs cherchent à éviter le bail meublé classique régi par la loi 89 ?

1. Un encadrement de plus en plus rigide

Le bail meublé, bien que plus souple qu’une location vide, reste encadré par des règles contraignantes : plafonnement des loyers dans certaines zones tendues, encadrement des congés, durée minimale de bail, etc. Ce cadre légal limite la liberté contractuelle du bailleur, ce qui pousse certains à chercher des alternatives.

2. Le recours croissant aux baux civils ou baux de mobilité

De plus en plus de bailleurs tentent d’échapper à la rigidité de la loi de 1989 en utilisant d’autres types de contrats :

- Le bail civil (ou convention d’occupation précaire) est réservé à des situations très spécifiques où l’usage du logement n’est pas destiné à devenir une résidence principale. Il offre plus de flexibilité, mais peut être requalifié s’il est détourné.

- Le bail de mobilité, introduit par la loi ELAN, permet une location de 1 à 10 mois, sans dépôt de garantie, pour des publics spécifiques (étudiants, en formation, mission temporaire…). Il ne peut pas être renouvelé, mais reste une bonne solution dans certains cas.

Quelle stratégie adopter en tant que propriétaire en 2025 ?

1. Bien définir l’usage du logement

La première question à se poser est : à qui s’adresse mon logement ? Étudiants ? Cadres en mobilité ? Touristes ? Famille ? Cette réflexion détermine le type de bail à proposer. Vouloir « forcer » une solution plus souple peut entraîner des requalifications juridiques et des sanctions.

2. Se mettre en conformité avec la réglementation locale

Chaque ville a ses propres règles, notamment Paris, Bordeaux, Lyon, Marseille, ou encore les villes de la Côte d’Azur. Il est essentiel de se faire accompagner pour respecter les obligations en matière de déclaration, d’enregistrement ou de changement d’usage.

3. Déterminer le type de location souhaité en corrélation avec sa fiscalité (LMNP …)

Au-delà des aspects juridiques, le choix du type de bail doit aussi s’aligner avec votre situation fiscale et vos objectifs patrimoniaux. Opter pour une location meublée classique ouvre droit au statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP), souvent avantageux grâce à l’amortissement du bien et aux régimes réels qui permettent de réduire l’impôt. Si les recettes dépassent certains seuils, le passage en Loueur en Meublé Professionnel (LMP) s’impose, avec d'autres conséquences (cotisations sociales, imposition des plus-values…).

Il est également possible de privilégier la location nue, plus stable, ou encore la location saisonnière, plus fiscalisée mais potentiellement plus rentable à court terme.

4. Opter pour un accompagnement en gestion locative

Confier la gestion de votre bien à une agence spécialisée, comme CGBR Immobilier, vous permet :

- d’assurer la conformité légale de vos contrats
- de sécuriser vos revenus
- de sélectionner les bons profils locataires selon vos objectifs

Quelle stratégie adopter en tant que bailleur en 2025 ?

Dans un marché locatif de plus en plus surveillé, notamment à Paris, il est crucial de bien choisir le type de bail selon le profil du locataire, l’usage prévu du logement et les objectifs du propriétaire. Le bail meublé reste une solution intéressante, mais il faut désormais le manier avec précaution.

Notre cabinet CGBR, encadré par la SOCAF, caisse de garantie immobilière, vous accompagne dans la gestion locative, l’optimisation de votre rendement locatif et la mise en conformité de vos baux avec la législation en vigueur. Nous vous aidons à naviguer dans ce cadre en constante évolution pour louer efficacement et sereinement.

Sites gouvernementaux & institutionnels : 

- Service-public.fr (site officiel de l’administration française) https://www.service-public.fr
- Legifrance.gouv.fr https://www.legifrance.gouv.fr
- ANIL – Agence nationale pour l’information sur le logement https://www.anil.org