Bail Commercial : contrat, durée, renouvellement
Au sommaire :
- Qu’appelle-t-on un bail commercial ?
- Qu'est-ce que le statut des baux commerciaux ?
- Immatriculation et application des baux commerciaux
- Durée maximale d'un bail commercial, renouvellement et résiliation
- FAQ baux commerciaux
Qu’appelle-t-on un bail commercial ?
Un bail commercial est un contrat de location d'un local dans lequel est exercée une activité commerciale, industrielle ou artisanale. Ce contrat permet au locataire (le commerçant ou l'entrepreneur) d'exploiter un fonds de commerce au sein du local pour son activité professionnelle, tout en accordant au propriétaire (soit le bailleur) le droit de percevoir un loyer en échange.
Est considérée comme activité commerciale “l’accomplissement d’actes de commerce tels que l’achat de biens pour les revendre” (ex. un magasin de vêtements).
L’activité artisanale, elle, se définit par une activité professionnelle indépendante de production, de transformation, de réparation ou de prestations de service (ex. un salon de coiffure ou une boucherie). Quant à l’activité industrielle, elle se focalise sur la transformation de matières premières (ex. les métiers du bois).
Comme tout acte authentique, le contrat d’un bail commercial doit être obligatoirement rédigé par un notaire si :
- sa durée excède 12 ans,
- l’activité concerne un débit de boissons (bar, restaurant, supermarché, épicerie ou caviste).
À savoir que pour une activité commerciale ou artisanale, il est aussi possible de conclure un contrat de location saisonnière ou un bail de courte durée, appelé bail dérogatoire. En ce qui concerne les activités libérales, elles devront signer un bail professionnel et non commercial.
Qu'est-ce que le statut des baux commerciaux ?
Le bail commercial est régi par un ensemble de règles juridiques, qu’on appelle le statut des baux commerciaux et relève des articles L.145-1 du Code de commerce. Ces règles visent à encadrer les relations entre les locataires (commerçants, artisans, industriels) et les propriétaires (bailleurs) de locaux commerciaux. Elles offrent également divers avantages et protections aux parties impliquées.
En plus des mentions obligatoires qui doivent spécifier dans le contrat, voici quelques éléments clés du statut des baux commerciaux en France :
— Droit au renouvellement du bail commercial : Le propriétaire ne peut refuser le renouvellement que pour des motifs spécifiques prévus par la loi.
— Indemnité d'éviction qui a pour objectif de compenser le préjudice subi par le locataire si le propriétaire refuse le renouvellement du bail pour des raisons valables.
— Révision du loyer : Le loyer du bail commercial peut être révisé tous les 3 ans, ou en fonction d'une clause d'indexation spécifiée dans le contrat.
— La déspécialisation, soit un changement d'activité en cours de bail à la demande du locataire, sous certaines conditions.
Le bail commercial doit être accompagné, par ailleurs, d'annexes telles qu'un état des lieux, un diagnostic de performance énergétique, un état des risques naturels et technologiques, et d'autres documents spécifiques.
Une question qui nous est posée régulièrement : Pourquoi faire un bail commercial ?CGBR répond : l’objectif de ce statut est d’équilibrer les droits et les responsabilités des locataires et des propriétaires, tout en garantissant la continuité des activités commerciales. Conclure un bail commercial offre donc une certaine sécurité juridique aux deux parties tout en jouant un rôle essentiel dans la régulation des contrats en France.
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Immatriculation et application des baux commerciaux
Le statut des baux commerciaux s'applique lorsque le lieu est exploité pour un fonds de commerce, détenu par un commerçant ou une entreprise inscrite au RCS (Registre du commerce et des sociétés) ou au RNE (Registre national des entreprises). Le fonds de commerce est composé de biens matériels et immatériels, avec l’existence d’une clientèle fidèle comme élément fondamental. Il doit être exploité de façon effective.
L'immatriculation du locataire au RCS ou au RNE est nécessaire pour le renouvellement du bail commercial à son échéance, et cette inscription est obligatoire pour toutes les personnes exerçant une activité commerciale, avec des exigences spécifiques pour les activités artisanales. Dans le cas où plusieurs locataires exploitent le fonds, chacun devra être immatriculé au RCS ou au RNE.
Durée bail commercial, renouvellement et résiliation
En France, la durée maximale d'un bail commercial en France est généralement limitée à 12 ans. Néanmoins, sa durée peut être plus longue si le bail commercial concerne un débit de boissons, par exemple. Dans ce cas, sa durée peut aller jusqu'à 30 ans.
Notez que les baux commerciaux peuvent être renouvelés tous les neuf ans, sous réserve de respecter les conditions et les procédures prévues par le statut des baux commerciaux. Par exemple, le fonds doit être exploité au cours des trois années précédant la date d’expiration du bail ou de sa prolongation pour avoir droit à être renouvelé.
Pour en savoir plus sur la jurisprudence du statut des baux commerciaux, cliquez ici.
En ce qui concerne la résiliation du bail commercial, le locataire peut résilier son bail à la fin d'une période triennale, sans droit à indemnité. Dans ce cas, il devra donner congé par acte de commissaire de justice, ou par lettre recommandée avec accusé-réception (LRAR), en respectant un préavis de six mois.
Le bailleur peut reprendre les locaux d'habitation loués accessoirement s'ils ne sont pas utilisés à des fins résidentielles par le locataire, avec un préavis de six mois. Le locataire peut résilier son bail à tout moment selon des motifs particuliers liés à la retraite, à l'invalidité, ou à des projets de construction/travaux.
Lire aussi nos articles sur la régularisation des charges locatives ou la location-gérance.
FAQ baux commerciaux
Loi Pinel et baux commerciaux
Il est important de noter que la loi Pinel concerne principalement les baux d'habitation et non les baux commerciaux. En d'autres termes, elle s'applique aux logements résidentiels et non aux locaux commerciaux, industriels ou artisanaux. L'objectif de la loi Pinel est de stimuler la construction de logements et de répondre aux besoins de logement en France.
TVA sur les baux commerciaux
En France, la TVA peut s'appliquer aux baux commerciaux dans des cas spécifiques, tels que la location de locaux neufs ou rénovés, la location saisonnière ou meublée. Par exemple, les propriétaires assujettis à la TVA peuvent opter pour la franchise en base si leurs recettes de location sont en dessous d'un seuil. Quant aux locataires assujettis à la TVA, ils peuvent récupérer la TVA payée sur le loyer et les dépenses de location, sous certaines conditions. À noter que les règles fiscales varient selon la nature de la location, le type de local et beaucoup d'autres facteurs. Contactez-nous pour en savoir plus.
Quels sont les diagnostics obligatoires pour les baux commerciaux ?
Les baux commerciaux en France impliquent également des diagnostics obligatoires. Ces diagnostics visent à assurer la sécurité, la santé et la conformité des locaux commerciaux. Parmi les diagnostics obligatoires figurent généralement :
— L'état des risques naturels et technologiques (ERNT) pour informer les locataires des éventuels risques environnementaux dans la région.
— Le diagnostic de performance énergétique (DPE) pour évaluer l'efficacité énergétique des locaux.
En outre, un état des lieux précis est établi lors de l'entrée du locataire dans les locaux et lors de la restitution, afin de documenter l'état du bien et d'éviter des litiges ultérieurs. Découvrez 6 raisons pour faire appel à un gestionnaire locatif.
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