Fonds de travaux loi Alur : 7 choses à savoir
Qu’est-ce que la loi Alur ?
La loi Alur, ou loi pour l’Accès au Logement et un Urbanisme Rénové, a été promulguée le 24 mars 2014 sous l’impulsion de l’ancienne ministre du Logement Cécile Duflot. Elle vise à améliorer le fonctionnement du marché immobilier, à renforcer la transparence des relations entre bailleurs, locataires et copropriétés, et à favoriser l’entretien durable du parc immobilier. Parmi ses nombreuses mesures, la création obligatoire d’un fonds de travaux dans les copropriétés marque un tournant important : elle impose aux copropriétaires d’anticiper les dépenses liées à l’entretien et à la rénovation des immeubles, afin de lutter contre la dégradation du bâti et les décisions de travaux reportées faute de budget.
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Sur quoi portent les fonds de travaux loi Alur ?
1. Une obligation progressive selon la taille de la copropriété
La constitution d’un fonds de travaux est devenue obligatoire de manière progressive, en fonction du nombre de lots (logements, parkings, caves, commerces) que compte la copropriété :
- Depuis le 1er janvier 2023 : l’obligation s’applique aux copropriétés de plus de 200 lots.
- Depuis le 1er janvier 2024 : elle s’étend aux copropriétés comptant entre 51 et 200 lots.
- À partir du 1er janvier 2025 : toutes les copropriétés, même celles comprenant jusqu’à 50 lots, devront également constituer ce fonds (source officielle).
📌 À noter : cette obligation concerne tous les immeubles en copropriété à usage partiel ou total d’habitation, qu’ils soient anciens ou récents. Seules quelques exceptions encadrées (copropriété récente avec diagnostic favorable, par exemple) peuvent échapper à cette règle.
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2. À quoi sert vraiment ce fonds de travaux Loi Alur ?
Le fonds de travaux loi Alur a pour objectif de préparer financièrement la copropriété aux dépenses importantes à venir. Contrairement au budget prévisionnel qui couvre les charges courantes, ce fonds est spécifiquement destiné à :
- Financer le Plan Pluriannuel de Travaux (PPT) : obligatoire pour les copropriétés de plus de 15 ans, ce document planifie les travaux à réaliser dans les 10 prochaines années.
- Réaliser le Diagnostic Technique Global (DTG) : un état des lieux de l’immeuble permettant de connaître ses besoins en travaux.
- Couvrir les travaux votés en assemblée générale, notamment ceux identifiés dans le PPT.
- Réaliser des travaux urgents, indispensables à la sécurité, à la santé des occupants ou à la préservation de l’immeuble.
- Financer certains travaux d’économie d’énergie, même s’ils n’étaient pas prévus dans le PPT, dès lors qu’ils concernent les parties communes.
Ce que le fonds ne peut pas financer :Il ne couvre pas les charges d’entretien courant (nettoyage, petits dépannages, etc.) qui doivent rester intégrées au budget prévisionnel de la copropriété.
3. Montant minimal de la cotisation : un pourcentage du budget ou du PPT
Le montant des cotisations annuelles au fonds de travaux est défini par la loi en fonction de l'existence ou non d’un plan pluriannuel de travaux :
Si un PPT est adopté :
- Le fonds de travaux doit être au minimum de 2,5 % du montant total des travaux prévus dans le PPT,
ET
- Au moins 5 % du budget prévisionnel annuel de la copropriété.
Si aucun PPT n’a été voté :
Le fonds doit être au moins égal à 5 % du budget prévisionnel.
Possibilité d’adaptation : l’assemblée générale peut voter un montant supérieur à ces seuils, à la majorité absolue de l’article 25. Si le quorum n’est pas atteint, un second vote peut être organisé à la majorité simple (article 24), à condition que le premier ait recueilli au moins un tiers des voix (source officielle).
4. Un compte séparé et rémunéré
Les sommes collectées au titre du fonds de travaux loi Alur doivent obligatoirement être déposées sur un compte bancaire distinct, ouvert :
- Au nom du syndicat de copropriété ;
- Par le syndic, qu’il soit professionnel ou bénévole ;
Dans un compte qui doit être rémunéré, afin de produire des intérêts au bénéfice de la copropriété.
Les intérêts générés ne peuvent pas être retirés : ils sont réinvestis dans le fonds de travaux, et servent à couvrir de futures dépenses.
5. Répartition selon les tantièmes
La contribution de chaque copropriétaire au fonds de travaux est calculée selon ses tantièmes, c’est-à-dire sa quote-part de propriété dans les parties communes de l’immeuble.
Le nombre de tantièmes dépend de la taille, de la localisation et de la nature du lot. Tous les copropriétaires sont concernés, qu’ils occupent ou non le logement.
⚠️ En cas de non-paiement, le syndic peut engager une procédure de recouvrement comme pour les autres charges (relances, mise en demeure, huissier, etc.).
6. Sommes non récupérables à la revente
Les provisions versées par un copropriétaire au titre du fonds de travaux restent attachées au lot de copropriété. Concrètement :
- Elles ne sont pas remboursées au vendeur lors de la revente de son bien.
- L’acquéreur bénéficie du montant déjà constitué.
Cependant, il est possible d’inclure une clause compensatoire dans l’acte de vente (par exemple, en ajustant le prix du bien), mais cela relève d’un accord privé entre acheteur et vendeur, sans obligation légale.
7. Sanctions et recours en cas de non‑constitution
La loi n’impose pas de sanction financière immédiate en cas de manquement à l’obligation de constituer le fonds de travaux, mais :
Tout copropriétaire peut saisir le tribunal judiciaire pour demander la mise en place du fonds ou la révision de son montant. Le syndic nouvellement élu a trois mois pour créer le fonds, sinon son mandat peut être annulé en justice.
👉 Il est donc essentiel que les copropriétés se mettent en conformité dans les délais, surtout avec l’échéance de 2025 qui rend l’obligation universelle.
FAQ – Fonds de travaux loi Alur
Quel est le montant du Fonds de Travaux de la loi Alur ?
Minimum 5 % du budget prévisionnel, ou 2,5 % du montant du PPT (si existant), selon la loi.
Est-ce que le fonds travaux est obligatoire ?
Oui, pour toutes les copropriétés, progressivement selon leur taille : plus de 200 lots (depuis janvier 2023), puis 51–200 lots (depuis 2024), et toutes les copropriétés depuis début 2025.
Comment puis-je utiliser les fonds de travaux de la loi Alur ?
Ils sont utilisés pour des travaux votés en AG, urgents, liés au PPT/DTG, à la sécurité, santé ou économies d’énergie. L’entretien courant est exclu.
Qui paye le fond de travaux loi Alur : propriétaire ou locataire ?
Seuls les copropriétaires (et donc indirectement les propriétaires bailleurs) financent le fonds. Les locataires n’y contribuent pas.
Est-il possible de se faire rembourser les provisions du fonds de travaux ?
Non. Les sommes restent dans le patrimoine de la copropriété et ne peuvent être restituées lors de la revente
Comment est calculé le montant du Fonds de Travaux de la loi Alur ?
Selon la loi : au minimum 5 % du budget prévisionnel (et 2,5 % du PPT si applicable). Réparti selon les tantièmes et voté en AG.
Pourquoi s’y intéresser ?
Le fonds de travaux est une garantie pour la pérennité de l’immeuble : il évite les appels de fonds d’urgence, sécurise la trésorerie et permet une planification rigoureuse des travaux.
Notre cabinet CGBR, encadré par la SOCAF, caisse de garantie immobilière, vous accompagne dans la gestion locative, l’optimisation de votre rendement locatif et la mise en conformité de vos baux avec la législation en vigueur. Nous vous aidons à naviguer dans ce cadre en constante évolution pour louer efficacement et sereinement.