Investir en nue-propriété
Avantages et fiscalité pour les propriétaires
Investir en nue-propriété : définition
Devenir nu-propriétaire consiste à acquérir la propriété d'un bien immobilier ou d’un local commercial sans en détenir l'usufruit (soit le droit d'en jouir). En d'autres termes, l'investisseur devient propriétaire du bien, mais il ne peut ni l'occuper ni en percevoir les revenus locatifs durant une période déterminée contractuellement.
L’usufruitier, quant à lui, peut occuper le bien ou assurer la gestion locative tout en percevant les revenus. Il devra aussi prendre à sa charge les travaux d’entretien afin de le restituer dans son état d’origine, tandis que les travaux structurels du bien restent à la charge du nu-propriétaire.
À savoir que la nue-propriété est souvent utilisée dans le cadre de stratégies de planification successorale, de démembrement de propriété ou de donations. Dans ce cas, une personne peut céder la nue-propriété d'un bien tout en conservant l'usufruit jusqu'à sa mort ou durant une période prédéfinie. À ne pas confondre avec la pleine propriété qui englobe tous les droits de possession, d'usage et de disposition d'un bien.
Vous songez à acheter en nue-propriété au cœur de la capitale ou en région Île-de-France ? investir en nue-propriété dans l’ancien ? Vous êtes vous-mêmes usufruitiers et souhaitez mettre votre logement en location ? CGBR, avec son équipe d’experts, vous conseille et vous accompagne à chaque étape de votre projet. Contactez-nous pour en discuter.
Quel intérêt d'acheter en nue-propriété ?
Les avantages financiers et fiscaux
Investir en nue-propriété présente l'avantage de réduire le coût d'acquisition du bien immobilier en bénéficiant d’une décote de 30 à 40% vs le prix d’acquisition d’une peine propriété. C’est donc une stratégie d'investissement à long terme.
C'est surtout une option intéressante pour ceux qui cherchent à diversifier leur portefeuille immobilier tout en bénéficiant d'une fiscalité avantageuse et d'une réduction immédiate de leur investissement initial.
De plus, en tant que nu-propriétaire, vous n’aurez pas de charges de gestion ou d’entretien du bien, ceux-ci étant assurés par celui qui en a l’usufruit. Il n’y aura pas de fiscalité supplémentaire en ce qui concerne l’impôt sur le revenu, ni sur l’IFI (impôt sur la fortune immobilière). Autre question souvent posée : Qui paie la taxe foncière en cas de nue-propriété ? Là aussi, c’est à l’usufruitier de payer la taxe fonction pendant la période d’occupation.
Il y a aussi des avantages en cas de donations ou transmissions de patrimoine. Ainsi, vos héritiers bénéficieront à terme de la pleine propriété pour des droits de transmission calculés sur la base d’une assiette taxable minorée. La nue-propriété est donc un investissement souple et sécurisé qui bénéficie d’une imposition allégée sur la plus-value.
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Peut-on vendre à tout moment ?
Il arrive parfois de devoir faire face à des événements imprévus dans la vie. Peu importe la cause et le motif de cette décision, un nu-propriétaire est en droit de revendre son bien. De ce fait, la nue-propriété peut être cédée à tout moment, sans que les nus-propriétaires aient à perdre leurs avantages fiscaux et patrimoniaux. Il n'y a donc aucune durée minimale de détention.
En revanche, pour céder le bien dans son intégralité (nue-propriété + usufruit), il faudra obtenir l’accord de l’usufruitier. De plus, il faut savoir qu’un barème fiscal est appliqué selon l’âge pour calculer en pourcentage la valeur de l’usufruit :
- Moins de 21 ans révolus : 90 %
- Moins de 31 ans révolus : 80 %
- Moins de 31 ans révolus : 80 %
- Moins de 41 ans révolus : 70 %
- Moins de 51 ans révolus : 60 %
- Moins de 61 ans révolus : 50 %
- Moins de 71 ans révolus : 40 %
- Moins de 81 ans révolus : 30 %
- Moins de 91 ans révolus : 20 %
- Plus de 91 ans révolus : 10 %
Qui hérite en cas de décès du nu-propriétaire ?
Qui hérite en cas de décès du nu-propriétaire ?
Voici une question légitime qu’on est en droit de se poser si le nu-propriétaire décède avant l’usufruitier. Dans ce cas, ce sont les règles en termes de succession qui priment, par conséquent celle du nu-propriétaire qui va récupérer le bien immobilier.
En bref, vous l’aurez compris, investir en nue-propriété est une excellente option quand on souhaite optimiser la transmission de son patrimoine sans frais. Elle permet aussi d’acheter un bien immobilier à prix décoté d’environ 30 à 40 % inférieur. Cette remise correspond en réalité aux loyers que le nu-propriétaire aurait perçus s’il en était totalement propriétaire. C’est en quelque sorte un investissement zéro contrainte, puisque qu’en tant qu’acheteur, vous n’avez pas de frais d’entretien ni de taxes foncières à payer et encore moins à vous soucier de la gestion locative.
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