Déficit foncier : fonctionnement, plafond et fiscalité
Qu’est-ce que le déficit foncier ?
Dans le cadre d’un investissement locatif, on parle d’un déficit foncier quand les charges déductibles sont supérieures aux revenus fonciers. En d’autres termes, le déficit crée un déséquilibre financier pour le propriétaire bailleur, car les coûts excèdent les loyers perçus.
Le déficit foncier peut être utilisé pour réduire l'impôt sur le revenu en l'imputant sur le revenu global ou sur les revenus fonciers, selon certaines conditions. Ce dispositif de défiscalisation immobilière vise à encourager la location en offrant des avantages fiscaux aux propriétaires, dans le cas de réalisation de travaux par exemple.
Quel régime choisir ? Revue des différences entre le régime micro-foncier et le régime réel
Le régime micro-foncier et le régime réel sont deux modes d'imposition différents pour les revenus fonciers. Voici leurs principales différences :
Le régime micro-foncier :
- Applicable lorsque les revenus fonciers annuels sont inférieurs à 15 000 € et que les biens mis en location ne bénéficient pas d'un régime particulier.
- Les charges ne sont pas déclarées individuellement, mais un abattement forfaitaire de 30 % est automatiquement appliqué aux revenus fonciers
- Peu importe le montant des charges réelles, l'abattement de 30 % s'applique uniformément.
- Ce régime ne permet pas de générer un déficit foncier déductible des autres revenus.
Le régime réel :
- Option irrévocable pendant 3 ans.
- Permet de déduire les charges réelles engagées au cours de l'année fiscale des revenus fonciers.
- Les dépenses, telles que les travaux de réparation, l'entretien, les intérêts d'emprunt, les taxes foncières, etc., peuvent être déduites.
- Si les charges déductibles dépassent les revenus fonciers, un déficit foncier peut être généré, lequel peut être déduit du revenu global, réduisant ainsi l'impôt sur le revenu.
Il est important de noter que le choix entre le régime micro-foncier et le régime réel dépend de plusieurs facteurs, tels que le montant des charges, la rentabilité du bien immobilier, et les avantages fiscaux potentiels.
Comment fonctionne le déficit foncier ? Quels sont ses avantages ?
Le déficit foncier peut vous permettre de réaliser des économies d'impôts considérables, encore faut-il comprendre son mode de fonctionnement.
Pour comprendre, commencez par calculer vos revenus fonciers en additionnant les loyers perçus pour la location de vos biens immobiliers. Il vous faudra ensuite déduire toutes les charges déductibles. Pour savoir lesquelles, nous en parlons juste après. Si ces charges dépassent les revenus fonciers, alors un déficit foncier se crée.
À savoir que vous pouvez reporter et déduire ces revenus fonciers sur les années suivantes pendant une période maximale de 10 ans. Une partie du déficit foncier peut également être imputée sur le revenu global, dans la limite de 10 700 euros par an. On parle alors d’une réduction de l'impôt sur le revenu.
Les avantages du déficit foncier sont variés :
- la réduction de l'impôt sur le revenu : en déduisant les charges déductibles, cela permet de réduire l'assiette imposable et donc de payer moins d'impôts ;
- l’optimisation fiscale : stratégie utilisée par les investisseurs immobiliers, en permettant de maximiser les déductions et de minimiser la fiscalité liée aux revenus fonciers ;
- la possibilité de report du déficit comme nous l’avons vu précédemment ;
- l’éligibilité à d'autres dispositifs fiscaux, tels que la loi Malraux ou la loi Monuments Historiques, qui permettent de bénéficier de déductions supplémentaires en investissant dans des biens immobiliers spécifiques ;
- l’investissement dans l'immobilier ancien : le déficit foncier s'applique aux biens immobiliers anciens nécessitant des travaux de rénovation. Cela peut encourager les investisseurs à participer à la préservation et à la réhabilitation du patrimoine immobilier existant.
N.B : Ces avantages peuvent varier en fonction de la situation fiscale de chaque contribuable. Pour le savoir, il est fortement recommandé de consulter un expert en fiscalité. Contactez-nous pour obtenir des conseils personnalisés en fonction de votre situation spécifique. CGBR, cabinet de gestion immobilière sur Paris vous conseille et vous accompagne dans chaque étape de votre projet.
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Quand faire du déficit foncier ?
Voici une question qui revient souvent chez nos clients. Pour bénéficier du déficit foncier, vous devez être soumis au régime réel d'imposition plutôt qu'au régime micro-foncier. De plus, certaines règles et conditions doivent être respectées, notamment l'obligation de louer le bien pendant une période déterminée et de conserver les justificatifs des charges engagées.
Quelles sont les charges déductibles ?
Les charges financières
Voici les principales charges que vous pouvez déduire de vos revenus fonciers :
- les intérêts d'emprunt liés à l'acquisition du bien immobilier
- les intérêts d'un prêt contracté pour des travaux de réparation ou d'amélioration du bien.
- les frais associés aux intérêts tels que les frais de dossier, les frais de garantie et les cotisations d'assurance emprunteur.
Nous recommandons aux propriétaires de conserver leurs justificatifs de paiement des charges afin de pouvoir les présenter en cas de vérification par l'administration fiscale.
Les charges non financières déductibles des revenus fonciers
Ces charges incluent :
- les honoraires d'agences immobilières
- les cotisations d'assurances (incendie, dégât des eaux, assurance loyers impayés, assurance vacance locative)
- les charges de copropriété (maintenance, fonctionnement, travaux des parties communes)
- les impôts et taxes liés au bien loué (taxe foncière, taxe d’équipement)
- les dépenses acquittées pour le compte des locataires et restant à la charge des propriétaires
- les frais de procédure pour le règlement de différends liés au bien loué (honoraires d’avocat, huissier, notaire).
Quel est le plafond du déficit foncier ? Et comment se calcule-t-il ?
Le prélèvement à la source
En ce qui concerne les revenus fonciers, le prélèvement à la source fonctionne sous la forme d'un système d'acomptes mensuels prélevés par l'administration fiscale le 15 de chaque mois. Il est également possible d'opter pour un prélèvement trimestriel. L'option choisie s'applique pour toute l'année et prend effet le 1er janvier de l'année suivante si elle est exercée avant le 30 septembre. En l'absence d'action contraire de la part du contribuable, cette option est reconduite tacitement.
Les acomptes prélevés de janvier à août de l'année en cours (année N) sont calculés en fonction des revenus fonciers déclarés lors de la déclaration d'impôt de l'année précédente (année N-1). Quant aux acomptes prélevés de septembre à décembre de l'année N, ils sont basés sur les revenus fonciers déclarés dans la déclaration d'impôt complétée en avril-mai de l'année N. Ces acomptes comprennent à la fois l'impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux de 17,2%.
Pour en savoir plus, sur la déclaration, c’est par ici.
Exemple de déficit foncier (source : site du Gouvernement)
Voici un exemple illustrant le calcul du déficit foncier :
Supposons qu'un propriétaire loue un appartement non meublé pendant l'année N. Voici la répartition des revenus fonciers et des charges associées :
- Revenus fonciers perçus : 1 500 €
- Intérêts d'emprunt : 2 100 €
- Autres charges : 2 900 €
Le calcul du déficit foncier s'effectue en soustrayant les charges des revenus :
1 500 € (revenus fonciers) - 2 100 € (intérêts d'emprunt) - 2 900 € (autres charges) = -3 500 €
Dans cet exemple, les intérêts d'emprunt contribuent partiellement au déficit foncier, à hauteur de 600 € (2 100 € - 1 500 €), car leur montant excède celui des revenus fonciers.
Le propriétaire pourra déduire 2 900 € de son revenu global soumis à l'impôt sur le revenu en raison du déficit foncier.
Le solde du déficit foncier, soit 600 €, pourra être reporté sur les revenus fonciers des 10 années suivantes. Cela permettra de réduire l'impôt sur ces revenus fonciers au cours de cette période.
Ce qu’il faut savoir du déficit foncier en 2023 :
Suite à l'adoption de la loi Climat et des mesures gouvernementales visant à encourager les propriétaires à rénover leurs biens locatifs, le plafond du déficit foncier va être doublé. Cette augmentation a été validée dans le cadre du deuxième projet de loi de finances rectificative pour 2022.
La préoccupation principale du gouvernement concerne les passoires thermiques. La loi Climat et résilience de 2021 a introduit une interdiction progressive de la location des logements considérés comme des passoires thermiques, commençant par l'interdiction pour les bailleurs de réviser les loyers des logements classés F ou G selon le diagnostic de performance énergétique (DPE) depuis août 2022.
Afin d'aider les propriétaires bailleurs à faire face aux travaux de rénovation énergétique et de les inciter à entreprendre ces démarches, le plafond du déficit foncier a été augmenté de 10 700 € à 21 400 € par an. Cela permettra aux investisseurs de déduire davantage de dépenses, à condition que celles-ci soient réalisées entre le 1er janvier 2023 et le 31 décembre 2025, qu'elles visent la rénovation énergétique du logement et qu'elles permettent de sortir le logement de la catégorie des passoires thermiques (DPE classé F ou G).
Déficit Foncier et SCI
Les SCPI qui investissent dans des biens à rénover peuvent également bénéficier du déficit foncier, avec les charges et dépenses liées aux travaux déductibles des revenus fonciers des détenteurs de parts. Le fonctionnement est donc similaire à celui des propriétaires particuliers, mais la condition est de conserver les parts pendant au moins 3 ans. (régime foncier, règle des 3 ans)
Cumuler la réduction d’impôt Pinel et déficit foncier, c’est possible
Sachez que vous pouvez combiner les avantages fiscaux de la loi Pinel avec le déficit foncier, connu sous le nom de "Pinel ancien" ou "Pinel optimisé au déficit foncier". Cette approche concerne spécifiquement la rénovation d'immeubles anciens. En utilisant cette stratégie, il est possible de bénéficier d'une réduction d'impôt pouvant dépasser 21% du coût total de l'investissement immobilier.
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