Tout savoir sur l’encadrement des loyers à Paris

Le Loyer plafond

Depuis le 1er juillet 2019, Paris est de nouveau soumise à l’encadrement des loyers. Ce mécanisme impose un loyer plafond au mètre carré (le loyer de référence majoré) que le propriétaire ne peut pas dépasser, hors charges et hors complément de loyer éventuel.

Ce plafond varie selon :

- le quartier,
- la période de construction,
- le nombre de pièces,
- le type de location (vide, meublé, colocation).

Notre cabinet CGBR, expert en gestion locative pour les particuliers comme pour les professionnels, guide les propriétaires afin de sécuriser leurs baux et limiter les litiges. Notre mission : veiller au respect rigoureux de l’encadrement des loyers, à la rédaction conforme de vos contrats et à la maîtrise des démarches administratives concernant leurs obligations. Contactez-nous pour en savoir plus.

Quels sont les logements concernés ?

L’encadrement des loyers à Paris s’applique à tous les baux signés ou renouvelés depuis le 1er juillet 2019, dès lors qu’il s’agit d’une location relevant de la loi du 6 juillet 1989, qu’il s’agisse d’une résidence principale ou d’un bail mobilité. Le dispositif concerne aussi bien les logements loués nus que les meublés, y compris lorsqu’ils sont proposés en colocation.

En revanche, certains biens ne sont pas soumis à ces règles : les HLM et logements conventionnés tels que ceux bénéficiant de l’APL ou de dispositifs ANAH, les logements dépendant de la loi de 1948, les locations saisonnières ou touristiques, ainsi que les résidences-services comme les résidences étudiantes ou les résidences pour jeunes actifs.

Comment vérifier si un loyer respecte l’encadrement ?

Pour vérifier si un loyer respecte l’encadrement en vigueur à Paris, il suffit d’utiliser l’outil officiel mis à disposition par les services de l’État. En savoir plus ici.

En indiquant l’adresse du logement, sa période de construction, le nombre de pièces et le type de bail (meublé ou vide) l’outil calcule automatiquement les trois valeurs de référence : le loyer médian, le loyer majoré qui constitue le plafond légal à ne pas dépasser, et le loyer minoré qui correspond au seuil en dessous duquel le propriétaire peut, dans certains cas, solliciter une revalorisation lors d’un renouvellement de bail.

Nouveau bail : mentions obligatoires et droits du locataire

Lors de la signature d’un nouveau bail à Paris, le contrat doit indiquer clairement :

- le loyer de base (hors charges, hors complément),
- le loyer de référence médian,
- le loyer de référence majoré correspondant au logement (secteur, surface, période, nu ou meublé).

Et si ces informations manquent :

Le locataire dispose d’un mois après l’entrée dans les lieux pour demander au bailleur de compléter le bail. En l’absence de réponse ou en cas de refus, il a 3 mois à compter de la réception du courrier pour saisir le juge des contentieux de la protection (Tribunal judiciaire de Paris).

Bail en cours : que faire si le loyer dépasse le plafond ?

Même lorsque le bail est en cours, le loyer doit rester conforme au loyer de référence majoré applicable à la date de signature du contrat, et non à celui de l’année en cours. Pour vérifier cette conformité, le locataire commence par évaluer son loyer grâce à l’outil officiel, puis compare le montant payé au plafond légal correspondant. Si le loyer dépasse ce plafond, il peut déposer un signalement auprès de la Ville de Paris, une démarche indépendante de toute procédure judiciaire.

Dans certains cas limités, le propriétaire est autorisé à augmenter le loyer par rapport au précédent locataire, à condition de rester en dessous du loyer de référence majoré. Ces situations correspondent notamment à :

- une indexation IRL non appliquée au cours des douze derniers mois,
- un loyer manifestement sous-évalué démontré par des références comparables dans le même quartier,
- ou encore à des travaux d’amélioration ou de mise en décence effectués depuis la précédente location et dûment justifiés.

Malgré ces exceptions, le plafond légal demeure impératif. Par ailleurs, le locataire conserve un délai maximal de trois ans à partir de la signature du bail pour engager une action en justice si nécessaire. Vous avez des questions concernant l'encadrement des loyers à Paris ? Contactez-nous dès maintenant.

Signalement et sanctions en cas de non respect

Depuis le 1er janvier 2023, c’est la Ville de Paris qui centralise les signalements de dépassement de loyer. À compter du 15 janvier 2025, un compte Mon Paris est obligatoire pour déposer un dossier et suivre son traitement. Suite à ce dépôt de signalement, la Ville peut prononcer une amende administrative pouvant aller jusqu’à :

- 5 000 € pour un bailleur personne physique,
- 15 000 € pour une personne morale, par logement concerné.

A savoir qu'une amende infligée au propriétaire ne corrige ni le bail ni les loyers : le bail doit être régularisé et les trop-perçus restent dus. Pour obtenir ces corrections, le locataire doit saisir la CDC, puis, en cas d’échec, le juge des contentieux de la protection.

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Complément de loyer : définition, limites, interdictions

Le complément de loyer ne peut être appliqué que lorsque le loyer de base respecte déjà le plafond légal et que le logement présente des caractéristiques réellement exceptionnelles par rapport aux autres biens du quartier, comme une grande terrasse, une vue remarquable ou des équipements haut de gamme. Il doit être clairement indiqué et justifié dans le bail, et peut être contesté par le locataire dans un délai de trois mois. À l’inverse, il est exclu dans de nombreux cas, notamment en présence de défauts (humidité, mauvaise isolation, DPE F ou G, infiltration, installation électrique dégradée) ou de caractéristiques courantes telles qu’une cuisine équipée ou un simple balcon. Dans toutes les situations, la comparaison avec les logements similaires du secteur reste le critère essentiel pour déterminer sa légitimité.

Renouvellement de bail : révision, hausse ou baisse de loyer

Lors d’un renouvellement de bail, le loyer peut être révisé dans le respect strict de l’encadrement des loyers : le locataire peut demander une baisse si le loyer dépasse le loyer de référence majoré, tandis que le bailleur peut solliciter une hausse uniquement si le montant est inférieur au loyer de référence minoré et qu’il dispose de références comparables pour le justifier, sauf en cas de DPE classé F ou G où toute augmentation est interdite.

Le bailleur doit notifier sa demande au moins six mois avant l’échéance, et le locataire au moins cinq mois ; en cas de désaccord, chacun peut saisir la CDC jusqu’à quatre mois avant la fin du bail, puis éventuellement le juge. À défaut de saisine, le bail est reconduit aux conditions existantes, le bailleur ne pouvant en aucun cas donner congé au seul motif d’une réévaluation.

Notre article Encadrement des loyers à Paris s'achève ici. N'hésitez pas à nous contacter pour vous accompagner dans la gestion locative de vos biens immobiliers à Paris ou en IDF.